Những hệ lụy từ sự chênh lệch khủng giữa giá mua và giá bán đất trên thị trường

Để chấm dứt tình trạng chênh lệch “khủng” giữa giá khi đấu giá và giá bán trên thị trường, nhiều chuyên gia đề xuất cần minh bạch thông tin, có sự định hướng, chỉ đạo của chính quyền và định hướng dư luận từ báo chí.

Qua khảo sát, phân tích, nghiên cứu từ thực tiễn, Tòa soạn Sức khỏe & Môi trường triển khai chuyên đề “Những hệ lụy từ sự chênh lệch khủng giữa giá mua và giá bán đất trên thị trường”. Từ đó, đưa đến những góc nhìn vĩ mô, đồng thời nêu lên mặt trái của vấn đề này tại một số dự án điển hình.

Hơn 18ha “đất vàng” được đấu giá “siêu rẻ”, bán “siêu đắt”

Khu đất vàng TQ5 ở Gia Lâm (Hà Nội) được đấu giá ‘siêu rẻ’ chỉ với 8,4 triệu đống/m2, nhưng khi được rao bán, các sàn bất động sản báo giá cao lên tới 90 triệu đồng/m2.

Đấu giá “siêu bèo”

Khu đất vàng TQ5 nằm ở thị trấn Trâu Quỳ, nơi đang phát triển mạnh hàng đầu của huyện Gia Lâm; giao cắt, tiếp giáp với nhiều tuyến đường lớn và xung quanh là các khu đô thị trọng điểm như: đường Lý Thánh Tông rộng 40m, đường cắt khu đô thị Vinhomes Ocean Park, dự án công viên hồ điều hòa rộng 29ha, khu đô thị mới Trâu Quỳ… có tổng diện tích 187.405,9m2, được UBND huyện Gia Lâm sử dụng 202,1 tỷ đồng tiền ngân sách Nhà nước để giải phóng mặt bằng.

Sau khi UBND huyện Gia Lâm được UBND TP.Hà Nội giao đất vào ngày 20/9/2019, tại Quyết định số 5273/QĐ-UBND để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất TQ5 được chia làm 2 khu nhỏ là TQ5 (1) và TQ5 (2). Trong đó, lô TQ5 (1) có diện tích 83.388m2, gồm đất để xây dựng nhà ở thấp tầng (31.529,6m2), đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ (2.513m2), đất xây dựng bãi đỗ xe (9.079,4m2), đất xây dựng nhà trẻ (8.692m2) đất cây xanh thể dục thể thao (1.728,7m2) và đất giao thông nội bộ khu vực (30.232,1m2).

Quyết định về phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại khu TQ5 của UBND thành phố Hà Nội

Ngày 14/12/2019, UBND huyện Gia Lâm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cả hai lô đất TQ5 (1) và TQ5 (2). Theo Quyết định phê duyệt giá khởi điểm số 6689/QĐ-UBND ngày 19/11/2020, do Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Doãn Toản ký và quyết định phê duyệt phương án đấu giá do Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm Lê Anh Quân ký, đất xây dựng nhà ở thấp tầng khu đất TQ5 có giả khởi điểm siêu rẻ, chỉ 20.231.000 đồng/m2; đất tiện ích công cộng dịch vụ với thời hạn thuê 50 năm là 6.860.000 đồng/m2; đất dự án bãi đỗ xe với thời hạn thuê đất 50 năm là 4.653.000 đồng/m2. Giá khởi điểm cho cả lô đất TQ5 (1) là gần 699 tỷ đồng, giá khởi điểm cho cả lô đất TQ5 (2) là gần 881 tỷ đồng.

Đáng chú ý, mức giá khởi điểm cho các loại đất để đấu giá tại khu đất TQ5 theo phương án được TP. Hà Nội ký phê duyệt trước đó thậm chí còn thấp hơn giá các loại đất cao nhất tại thị trấn Trâu Quỳ, theo bảng giá đất được UBND TP Hà Nội ban hành sau đó ngày 31/12/2019

Kết quả đấu giá, Công ty Cổ phần Tập đoàn Thiên Minh Đức (TMD Group) đã bỏ giá cao nhất, vượt qua hai đối thủ là Công ty Cổ phần Hóa chất Nhựa và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Rubyland, trúng đấu giá quyền sử dụng đất lô đất TQ5(1) với giá bỏ là hơn 779,6 tỷ đồng, tăng 81 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Còn Lô đất TQ5 (2), Công ty T&M bỏ giá cao nhất, vượt qua hai đối thủ là Công ty TNHH Ngôi sao Việt và Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngọc Viễn Đông, trúng đấu giá với giá bỏ là hơn 1.006 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm 126 tỷ đồng.

Nếu chia bình quân cho diện tích đất toàn khu, bao gồm cả đất cây xanh thể dục thể thao, đất xây dựng nhà trẻ, đất giao thông nội bộ khu vực, giá đất khởi điểm cho cả khu đất TQ5 chỉ khoảng 8,4 triệu đồng/m2. Sau khi đấu giá, chia bình quân cho diện tích toàn khu, giá một m2 đất tại khu đất này chỉ tăng khiêm tốn 1,1 triệu đồng so với giá khởi điểm, lên mức hơn 9,5 triệu đồng/m2.

Nhà Đầu tư hưởng lợi nhuận chênh lệch “siêu khủng”?

Khảo sát trên một số các sàn giao dịch mua bán bất động sản tự nhận là đơn vị đang phân phối nhà ở tại dự án TQ5, giá nhà ở thấp tầng tại khu đất này hiện đang được rao bán với giá thấp nhất cũng trên 90 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm chi phí xây dựng). Như vậy với mức giá này rõ ràng đang cao hơn khoảng 4,5 lần so với giá khởi điểm được UBND huyện Gia Lâm đưa ra tổ chức đấu giá vào cuối năm 2019.

Một phần khu "đất vàng" TQ5 được bán đấu giá với giá khởi điểm trung bình khoảng 8,4 triệu đồng/m2

Nhẩm một phép tính đơn giản, lợi nhuận mà các nhà đầu tư có thể thu về từ khu "đất vàng" này chênh lệch lên tới con số "khủng". Cụ thể, lô đất TQ5 (1), có diện tích đất để xây dựng nhà ở thấp tầng là 31.529,6m2; tính theo mức giá 90 triệu đồng/m2 mà các sàn bất động sản đưa ra như hiện nay, nhà đầu tư có thể thu về trên 2.800 tỷ đồng. Lô đất TQ5 (2), có diện tích đất ở là 41.742m2; nhà đầu tư có thể thu về trên 3.700 tỷ.

Đặc biệt, thời điểm trước khi Quyết định số 2423/QĐ-UBND và Quyết định số 2423/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả đấu giá khu đất TQ5 được ban hành vào ngày 11/6/2020, UBND TP Hà Nội đã giao cho các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát, có ý kiến về trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá và tổ chức thực hiện đấu giá.

Tại cuộc họp liên ngành ngày 9.3.2020, dù khu đất TQ5 có giá khởi điểm được phê duyệt "siêu rẻ", thấp hơn cả giá các loại đất cao nhất tại thị trấn Trâu Quỳ theo bảng giá đất được UBND TP. Hà Nội ban hành sau đó; thế nhưng theo ý kiến của Sở Tài chính, giá khởi điểm này là phù hợp với quyết định phê duyệt của UBND thành phố. Trích kết quả kiểm tra, rà soát của Thanh tra TP. Hà Nội tại Văn bản số 2243/TTTP-P6, ngày 27.5.2020; về quy trình, trình tự tổ chức đấu giá, Sở Tư pháp cũng "đánh giá cơ bản đúng quy trình".

Nhóm PV