Thỏa thuận hợp tác bị hủy vẫn được tòa sơ thẩm công nhận có giá trị liệu có đúng luật?

Từ hợp đồng viết tay đến bản án sơ thẩm gây tranh cãi

Theo nội dung vụ án, tháng 3/2022, bà Vũ Thị Thanh Huyền ký hợp đồng viết tay mua 50% thửa đất 125, diện tích 1.890 m², thuộc dự án "Khu nhà ở cho thuê, nhà bán hàng" tại xã Tân Trường, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương. Người bán là bà Phạm Thị Kim Xuyên, Giám đốc Công ty TNHH Quý Dương. Số tiền được chuyển là 6.245.000.000 đồng.

Văn bản thỏa thuận hợp tác với Công ty Quý Dương ngày 16/5/2022 không đóng dấu Công ty.

Ngày 16/5/2022, bà Huyền ký thêm Văn bản thỏa thuận hợp tác với Công ty Quý Dương. Văn bản này kèm theo Vi bằng số 31/2022/VB-TPLCG do Văn phòng Thừa phát lại Cẩm Giàng lập. Tuy nhiên, vi bằng không được đăng ký trên hệ thống của Sở Tư pháp vì văn bản thỏa thuận chưa được Công ty Quý Dương đóng dấu và đã bị hủy sau đó theo xác nhận của chính Văn phòng Thừa phát lại Cẩm Giàng.

Tháng 8/2024, TAND TP Hải Dương mở phiên sơ thẩm xét xử vụ tranh chấp dân sự. Bà Huyền khởi kiện đề nghị tuyên hợp đồng mua bán ngày 27/3/2022 và Văn bản thỏa thuận ngày 16/5/2022 vô hiệu, đồng thời yêu cầu bà Xuyên hoàn trả toàn bộ số tiền 6,245 tỷ đồng và khoản lãi 1,35 tỷ đồng.

Trong quá trình xét xử, Viện Kiểm sát TP Hải Dương nhận định:

Thứ nhất, căn cứ các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp như giấy nhận tiền, lời khai của người làm chứng, và việc bị đơn thừa nhận có nhận số tiền 6.245.000.000 đồng thì có đủ cơ sở xác định số tiền trên được dùng để nhận chuyển nhượng ½ thửa đất số 125, tờ bản đồ địa chính số 03 tại xã Tân Trường, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.

Thứ hai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Kim Xuyên với bà Vũ Thị Thanh Huyền là trái với quy định tại khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định này, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong khi đó, Công ty TNHH Quý Dương là chủ đầu tư dự án nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm ký kết.

Thứ ba, do hợp đồng mua bán đất ngày 27/3/2022 giữa bà Huyền và bà Xuyên không đủ điều kiện về chủ thể và hình thức theo quy định của pháp luật, nên giao dịch này vô hiệu theo quy định tại Điều 123 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ tư, Văn bản thỏa thuận ngày 16/5/2022 giữa bà Huyền và Công ty TNHH Quý Dương cũng không có giá trị pháp lý do văn bản này không được Công ty Quý Dương đóng dấu, không thể hiện ý chí đầy đủ của pháp nhân, Vi bằng không được đăng ký tại Sở Tư pháp và đã bị Văn phòng Thừa phát lại hủy bỏ.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Dương.

Do đó, Viện Kiểm sát TP Hải Dương đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn vì giao dịch chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ là vi phạm pháp luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời tuyên bố hợp đồng mua bán đất ngày 27/3/2022 giữa bà Huyền và bà Xuyên vô hiệu theo Điều 123 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Tuyên bố Văn bản thỏa thuận ngày 16/5/2022 giữa bà Huyền và Công ty TNHH Quý Dương vô hiệu vì không đáp ứng điều kiện về hình thức và chủ thể đại diện pháp luật, không phù hợp với quy định về hợp đồng hợp tác theo Điều 504 của Bộ luật Dân sự 2015. Buộc bà Phạm Thị Kim Xuyên phải hoàn trả cho bà Huyền số tiền 6.245.000.000 đồng. Về phần lãi suất, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét căn cứ vào thực tế và quy định của pháp luật để quyết định.

Tuy nhiên, bản án sơ thẩm số 41/2024/DS-ST ngày 15/8/2024 của TAND TP Hải Dương lại tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Thứ nhất, tòa không tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu như yêu cầu của nguyên đơn mà lại tuyên "chấm dứt" hợp đồng – điều mà không bên nào đề nghị. (Theo luật sư của bà Huyền thì việc này được cho là vượt quá phạm vi khởi kiện, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, theo đó Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự).

Thứ hai, tòa cho rằng Hợp đồng mua bán ngày 27/3/2022 đã được các bên tự điều chỉnh bằng Văn bản thỏa thuận hợp tác ngày 16/5/2022 – một văn bản chưa đủ điều kiện pháp lý.

Thứ ba, tòa cũng không buộc bị đơn phải trả lại tiền, dù có chứng cứ chuyển khoản và xác nhận của người làm chứng về việc giao tiền.

Vi bằng không giá trị, đất chưa có sổ đỏ và dự án có dấu hiệu bị thu hồi?

Trong đơn kháng cáo, bà Huyền viện dẫn một loạt quy định pháp lý cho rằng hợp đồng mua bán đất giữa cá nhân bà Xuyên và bà là giao dịch vô hiệu. Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thửa đất số 125 chưa được cấp sổ đỏ theo Công văn số 396/VPĐK-TTLTHS ngày 12/9/2023 của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hải Dương. Và đến thời điểm hiện nay (ngày 16/6/2025), tại Công văn số 2886/SNNMT-QLĐĐ ngày 16/6/2025 của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Hải Dương trả lời phúc đáp Văn bản số 71/2025/CV-TA ngày 20/5/2025 TAND tỉnh Hải Dương một lần nữa cũng đã khẳng định: Hiện tại, Công ty TNHH Quý Dương chưa được cấp Giấy CNQSD đất đối với các thửa đất số 124, diện tích 1.364 m2 và thửa đất số 125, diện tích 1.890 m2. Do đó, chưa được thực hiện quyền của người sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất).

Công văn 2886/SNNMT-QLĐĐ của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Hải Dương.

Thứ hai, hình thức hợp đồng viết tay không có công chứng hay chứng thực là vi phạm Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, từ đó dẫn đến vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Về Văn bản thỏa thuận ngày 16/5/2022, Công văn số 02/TPLCG ngày 18/10/2023 của Văn phòng Thừa phát lại Cẩm Giàng nêu rõ, Văn bản thỏa thuận chưa được Công ty TNHH Quý Dương ký đóng dấu nên đã bị hủy và không có giá trị pháp lý. Việc văn bản bị hủy đồng nghĩa với vi bằng kèm theo cũng không có giá trị pháp lý theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Đồng thời, Công văn số 2073/STP-HC&BTTP ngày 21/9/2023 của Sở Tư pháp tỉnh Hải Dương xác nhận Vi bằng số 31/2022 chỉ ghi nhận việc giao tiền giữa các cá nhân khác, không phải giữa bà Huyền và Công ty Quý Dương.

Ngoài ra, dự án "Khu nhà ở cho thuê, nhà bán hàng" của Công ty Quý Dương đã quá hạn triển khai từ năm 2020 nhưng chưa hoàn thành theo đúng nội dung Thông báo số 171/TB-UBND ngày 12/9/2019. Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hải Dương tại Công văn số 2567/SKHĐT ngày 14/9/2023 cũng khẳng định sẽ tổng hợp báo cáo để UBND tỉnh xem xét xử lý theo quy định. Theo điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013, dự án chậm tiến độ có thể bị thu hồi đất mà không được bồi thường.

Từ các chứng cứ nêu trên thì việc bản án sơ thẩm không tuyên hợp đồng mua bán ngày 27/3/2022 và Văn bản thỏa thuận ngày 16/5/2022 vô hiệu theo yêu cầu khởi kiện của bà Huyền là trái quan điểm của Viện Kiểm sát thành phố Hải Dương và trái các quy định của pháp luật, nên bà Huyền đã kháng cáo bản án sơ thẩm để tòa án phúc thẩm sửa bản án theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà, đem lại công bằng cho bà.

Bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên là yêu cầu cấp thiết để đảm bảo kỷ cương pháp luật

Sau bản án sơ thẩm, bà Huyền kháng cáo toàn bộ nội dung và đề nghị TAND TP Hải Phòng giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Phiên tòa do TAND TP Hải Phòng thụ lý với số hiệu 65/2024/TLPT-DS đã bị hoãn vào tháng 6 và mới được thông báo mở lại vào ngày 21/7/2025 theo Thông báo số 63/TB-TA của TAND TP Hải Phòng.

Thông báo phiên tòa cho biết, ngoài bị đơn là bà Phạm Thị Kim Xuyên, còn có các bên liên quan gồm ông Nguyễn Thái Sơn – người đại diện theo ủy quyền của bà Xuyên, đồng thời là Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Quý Dương, và chính Công ty này với tư cách là bị đơn pháp nhân.

Tòa phúc thẩm cũng mời hai người làm chứng từng xác nhận việc chuyển tiền là ông Lê Hữu Long và bà Hoàng Thị Đông, cùng với Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham dự phiên tòa.

Theo chuyên gia Công Tâm nhận định, vụ việc là bài học cảnh tỉnh cho những giao dịch đất đai trong các dự án chưa hoàn tất pháp lý. Các yếu tố như đất chưa có sổ đỏ, dự án quá hạn, văn bản thỏa thuận không đủ điều kiện pháp lý,... tiềm ẩn những rủi ro lớn. Việc giải quyết vụ án theo đúng quy định pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên là yêu cầu cấp thiết để đảm bảo kỷ cương pháp luật trên thị trường bất động sản.