Bất động sản hạ nhiệt và bài học xương máu

Theo quy luật thị trường, giá BĐS sẽ tăng theo tốc độ phát triển kinh tế và thu nhập của người dân tức là khoảng 7-8% năm. Tuy nhiên ở Việt Nam theo dõi các chu kỳ tăng giá đất thì cứ 10 năm giá đất lại “sốt” một lần. Sau lần “sốt”, thị trường BĐS rơi vào tình trạng suy thoái, giao dịch giảm dần và đóng băng thời gian dài do giá cả đã vượt quá giá trị thực tế quá nhiều và quá cao so với nhu cầu của người ở thật.

Ảnh minh họa.

Ở Việt Nam giá đất bắt đầu tăng từ đầu năm 2017 và tăng mạnh nhất từ đầu năm 2021. Trong 4 năm thu nhập của người dân chỉ tăng có 30%, nhưng giá đất đã tăng tới 300%, có nơi tăng tới 500%.

Việc tăng giá ồ ạt này xuất hiện bởi nhiều nguyên nhân. Đó chính là việc giá đất đóng băng một thời gian dài nên phải khởi động lại để phù hợp với nhu cầu của thị trường; do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh, việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở thành phố và cả các vùng nông thôn làm cho đất đai trở nên có giá trị hơn. Một phần nữa là do các tập đoàn kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản ngày càng nhiều. Các khu đô thị được xây dựng khang trang hiện đại nhưng giao bán với giá rất cao đã kéo mặt bằng bất động sản tăng theo.

Thêm vào đó, nhiều người dân có suy nghĩ, đầu tư vào đất có luôn có lời nên lao vào buôn bán đất. Cuối cùng phải kể đến đó là sự lũng loạn giá của đội ngũ cò đất. Chính những đối tượng này đã tạo ra cơn sốt ảo bùng nổ liên tục ở các địa phương. Việc tạo ra cơn “sốt đất” là cơ hội để dân môi giới BĐS kiếm tiền vô cùng dễ dàng. Họ đã tính toán đầu tư mua đất ở khu vực nào rồi lợi dụng vào việc quy hoạch các dự án hoặc tạo ra các dự án ảo để thổi phồng tiềm năng, giá trị BĐS ở khu vực đó nhằm bán kiếm lời lớn.

Lại có chuyện, tại những xã là nơi quê hương của các lãnh đạo cao cấp, đội ngũ “cò” đã bí mật kéo đến để mua đất, sau đó tung tin là xã sắp lên thị trấn và sắp có dự án lớn đầu tư vào. Dân “cò” thay nhau đến từng nhà hỏi mua đất và trả giá rất cao nhằm tạo dư luận là đất nơi đây đang có giá trị rất lớn. Chỉ trong một thời gian ngắn, đất tại đây đã tăng chóng mặt. Khi giá đất cao họ bán lướt nhanh rồi biến mất. Vùng quê đang náo nhiệt cảnh mua bán đất trở lại yên bình như trước, chỉ có những nhà đầu tư cuối cùng thì ngơ ngác nhìn nhau không biết bán đất cho ai vì đã trót mua với giá cao ngất ngưởng. Một cò đất ở thành phố Sầm Sơn cho biết, một năm qua anh kiếm được gần chục tỷ đồng nhờ việc mua đi bán lại lướt sóng, giờ giá đất dừng anh ta mất gần 1 tỷ tiền đặt cọc nhưng bù lại anh ta cũng đã giàu to.

Cơn bão “sốt đất” qua đi đã để gánh nặng cho xã hội. Bởi dòng tiền đổ vào bất động sản nằm “chết cứng”, không thu hồi lại được. Nhà đầu tư cần bán thì không bán được vì đã trót mua với giá cao, họ không muốn bán giá thấp vì lỗ nặng. Người thực sự có nhu cầu mua đất để ở thì không thể mua được vì giá đã quá khả năng kinh tế của họ. Đó là chưa kể đến nhiều người mua phải đất ảo, đất chỉ có trên giấy tờ, đất không hợp lệ, đất bán cho nhiều chủ một lúc, đất không đủ điều kiện pháp lý để làm sổ đỏ. Rồi nhiều người phải phá sản vì trót đi vay ngân hàng, vay lãi nóng đầu tư vào BĐS.

Sau cơn “bão”, thị trường BĐS sẽ quay về thời kỳ “đóng băng”, Ngân sách Nhà nước sẽ thất thu vì không nguồn thu từ giao dịch BĐS. Còn những khu đô thị, những mặt bằng BĐS được đầu tư hạ tầng khang trang trở những bãi chăn nuôi gia súc lý tưởng vì không có người ở

Có thể thấy, cơn “sốt đất” thời gian qua đã chỉ ra nhiều bài học bổ ích trong việc quản lý đất đai. Đó là việc lỏng lẻo trong công tác quản lý thị trường BĐS của các ngành, các cấp chính quyền. Việc không kịp thời công khai bản đồ quy hoạch, công khai các dự án sẽ hoặc không triển khai đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ thao túng lũng loạn giá BĐS. Việc hạ lãi suất ngân hàng thấp và cơ chế vay vốn dễ dàng khiến cho dòng tiền từ ngân hàng chảy ra bất động sản rất nhiều. Thêm vào đó những quy định mới về thủ tục đấu giá đất làm cho nguồn cung sản phẩm BĐS bị khan hiếm sản phẩm tạo điều kiện cho giá đất tăng cao.

Để cho thị trường BĐS ổn định Nhà nước cần có các chế tài để kiểm soát, khống chế hoạt động đầu cơ BĐS. Đó là đánh thuế cao đối với những người mua nhiều đất, nhiều lô hoặc mua bán nhiều lần trong một thời gian ngắn. Cần kiểm soát nguồn giải ngân của các ngân hàng cho BĐS, kiểm soát, hạn chế việc phân lô, bán nền, đấu giá đất một cách tràn lan. Tăng cường thông tin, tuyên truyền, công khai các bản đồ quy hoạch, dự án của nhà nước, đồng thời tuyên truyền để người dân hiểu rõ những thủ đoạn của giới “cò đất”, tránh tình trạng “tiền mất, tật mang”.

NGUYỄN HỮU THẮNG