Việc quản lý đất đai tại phường Móng Cái 3

Hiện trạng lô đất, đường trước cửa đất của bà Trà.

Tiếp tục thực hiện việc Khảo sát, thu thập thông tin phục vụ chuyên đề “Bảo đảm môi trường sống, quyền lợi của người dân trong công tác thực thi Luật Đất đai năm 2024: Góc nhìn từ việc thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước cho người dân đúng quy định của pháp luật”. Tạp chí Sức khỏe và Môi trường ghi nhận phản ánh của bà Bùi Thị Trà (81 tuổi, thường trú tại tỉnh Quảng Ninh) về những bất cập trong tiếp nhận và giải quyết thủ tục đất đai.

Bà Trà là chủ sở hữu hợp pháp thửa đất rộng 1.657,2 m² (thửa số 165, tờ bản đồ số 99, đất trồng cây lâu năm) tại khu phố Hải Yên 2, phường Móng Cái 3. Ngày 04/12/2025, thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước đó, Biên bản kiểm tra thực địa ngày 15/11/2025 xác nhận thửa đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và hoàn toàn phù hợp với Quy hoạch phân khu 1/2000 (Khu A1) đang có hiệu lực pháp lý.

Thông qua người đại diện, bà Trà nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng 400 m² sang đất ở đô thị. Tuy nhiên, thay vì xử lý theo đúng trình tự thủ tục hành chính, hồ sơ của người dân lại vấp phải sự tắc nghẽn khó hiểu từ khâu tham mưu chuyên môn.

Tước đoạt quyền lợi công dân bằng văn bản "lách luật"?

Theo quy định, bộ phận chuyên môn có trách nhiệm thẩm định và tham mưu trình cấp có thẩm quyền giải quyết đúng thời hạn. Tuy nhiên, Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị (KTHT&ĐT) phường Móng Cái 3 đã ngâm hồ sơ quá hạn 10 ngày làm việc mà không hề gửi thông báo xin lỗi hay gia hạn theo quy định về thủ tục hành chính.

Sự chậm trễ này đã kéo dài thời gian giải quyết bước qua mốc 01/01/2026 — thời điểm Bảng giá đất mới hằng năm theo Luật Đất đai 2024 chính thức áp dụng. Động thái ngâm hồ sơ quá hạn từ phía cơ quan chuyên môn đã trực tiếp đẩy người dân vào nguy cơ phải chịu mức chênh lệch tiền sử dụng đất tăng gấp đôi (từ 1.120.000 đồng/m² lên 2.300.000 đồng/m² theo bảng giá mới) nếu hồ sơ được phê duyệt sau đó.

Đáng nói hơn, thay vì hoàn thiện hồ sơ để trình lên cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất (hoặc ra văn bản thông báo kết quả trả lời đúng quy định chuyên môn), Phòng KTHT&ĐT phường Móng cái 3 lại tự phát hành Công văn số 605/CV-KTHT&ĐT để trả lại hồ sơ.

Công văn số 605/CV-KTHT&ĐT với nội dung trả lại hồ sơ.

Câu hỏi về thẩm quyền ban hành văn bản

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, quy trình tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rất chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Theo góc nhìn của chuyên gia pháp lý, việc Phòng KTHT&ĐT tự ý ban hành Công văn 605 để khước từ quyền lợi chính đáng của công dân là hành vi có dấu hiệu lạm quyền, vi phạm nghiêm trọng các quy định hiện hành.

Cụ thể, theo Điều 14 Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Điều 11 Nghị định số 150/2025/NĐ-CP và các quy định chuyên ngành, phòng chuyên môn cấp xã chỉ có chức năng tham mưu, hoàn toàn không có tư cách pháp nhân và thẩm quyền thay mặt UBND để định đoạt quyền tài sản về đất đai của công dân. Thẩm quyền ban hành quyết định cho phép hoặc văn bản từ chối thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã, phường (theo quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP). Do đó, việc ông Trần Trường Doanh - Trưởng phòng KTHT&ĐT phường Móng cái 3 trực tiếp ký văn bản từ chối hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân là hành vi có dấu hiệu vượt quá thẩm quyền.

Nhận định về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thế Trung (Công ty Luật TNHH TDLaw, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng: Việc ban hành Công văn số 605 để khước từ quyền lợi của công dân là hành vi lạm quyền, vi phạm nghiêm trọng các quy định pháp lý cơ bản. Căn cứ theo Điều 14 Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 16/6/2025, Điều 11 Nghị định 150/2025/NĐ-CP và Điều 3, Điều 4 Thông tư 19/2025/TT-BNN&MT, phòng chuyên môn chỉ có chức năng "tham mưu". Đơn vị này hoàn toàn không có tư cách pháp nhân cũng như thẩm quyền thay mặt UBND để định đoạt quyền lợi về đất đai của người dân. Bên cạnh đó, Điểm m Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP cũng đã quy định rõ: Người có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép hoặc văn bản từ chối phải là Chủ tịch UBND cấp xã, phường. Góc nhìn pháp lý: Việc từ chối hồ sơ làm hạn chế quyền của người sử dụng đất bắt buộc phải được thể hiện dưới hình thức Quyết định hành chính. Việc sử dụng "Công văn" hành chính thông thường để từ chối có dấu hiệu cản trở quyền khiếu kiện, khiếu nại hợp pháp của công dân.

“Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định rất rõ ràng và tường minh: Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là "phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện HOẶC quy hoạch chung HOẶC quy hoạch phân khu...". Về mặt văn phong và kỹ thuật lập pháp, từ liên kết "hoặc" thể hiện nguyên tắc lựa chọn thay thế — nghĩa là hồ sơ của người dân chỉ cần đáp ứng, phù hợp với một trong các loại quy hoạch đã phê duyệt là đủ điều kiện pháp lý để xem xét”. Tinh thần này đã được Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) khẳng định bằng một văn bản pháp lý tại Công văn số 1779/QLĐĐ-QHGĐ: "Căn cứ... là một trong các quy hoạch... không phải là tất cả các quy hoạch được liệt kê".

Biên bản thực địa ngày 15/11/2025 của chính Phòng KTHT&ĐT đã xác nhận ranh giới thửa đất hoàn toàn phù hợp với Quy hoạch phân khu 1/2000 Khu A1. Thế nhưng, phường lại phớt lờ luật định để áp dụng các văn bản chỉ đạo nội bộ và viện cớ "dự thảo quy hoạch đang xin ý kiến" để từ chối. Điều này có dấu hiệu vi phạm nguyên tắc pháp lý về không hồi tố và tính ổn định của pháp luật.

Làm việc với phóng viên vào ngày 29/7/2026, bà Đỗ Thị Hồng Nhung - Chủ tịch UBND phường Móng Cái 3 cho rằng, Công văn 605 ban hành "đúng thẩm quyền theo bảng phân công nhiệm vụ". Bà Nhung còn viện dẫn lý do "đã làm việc với Ban Nội chính Tỉnh", các thành viên "đồng nhất quan điểm" và "đang chờ kết luận". Việc lấy các buổi làm việc chưa có văn bản kết luận chính thức để làm lá chắn từ chối quyền lợi hợp pháp của người dân và viện các lý do vô lý như "chờ rà soát quy hoạch" hay "chưa có hạ tầng", dễ khiến người dân cảm thấy có dấu hiệu thiếu minh bạch.

Mặt khác, bà Nhung viện lý do hoàn cảnh "mới chuyển đổi chính quyền 2 cấp nên anh em chưa nắm hết luật". Tuy nhiên, việc chậm trễ do năng lực thực thi hay sự bỡ ngỡ về mặt chính sách của bộ phận chuyên môn không thể trở thành lý do bắt người dân phải gánh chịu thiệt hại về kinh tế và thời gian.

Những "Nghịch lý pháp lý"

Hành trình đi tìm sự công minh của công dân tiếp tục vấp phải một "hòn đá tảng" mang tên tài phán. Ngày 26/8/2026, TAND khu vực 6 - Quảng Ninh dưới sự chủ tọa của Thẩm phán Đỗ Thị Thanh Huệ đã tuyên Bản án sơ thẩm số 05/2026/HC-ST, bác bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của công dân đối với Chủ tịch UBND phường Móng Cái 3. Rà soát các căn cứ nhận định của Hội đồng xét xử (HĐXX), hàng loạt dấu hỏi lớn về tính logic và nguyên tắc tố tụng đã lộ diện.

Bản án sơ thẩm mặc nhiên ghi nhận Công văn 605/CV-KTHT&ĐT "được ban hành đảm bảo quy định pháp luật" để làm căn cứ bác đơn khởi kiện. Việc cơ quan xét xử không làm rõ tính hợp pháp về thẩm quyền và hình thức văn bản của người bị kiện – một yêu cầu bắt buộc của tố tụng hành chính (Luật Tố tụng Hành chính) – có nguy cơ tạo ra tiền lệ xấu, vô tình dung túng cho các văn bản "vượt quyền" của cấp phòng.

Hành vi bị khiếu kiện (Phường từ chối hồ sơ) diễn ra vào tháng 12/2025. Tại thời điểm này, thửa đất hoàn toàn đáp ứng tiêu chuẩn Đất đơn vị ở mới theo Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, để nhận định quyết định của phường là "có căn cứ", HĐXX lại viện dẫn Quyết định số 2055/QĐ-UBND do tỉnh ban hành vào ngày 11/6/2026 (thay đổi thành đất hỗn hợp không ở). Việc sử dụng một sự kiện pháp lý sinh ra vào giữa năm 2026 để xét tính hợp pháp cho một hành vi xảy ra từ năm 2025 có dấu hiệu đi ngược lại điểm a khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng Hành chính và vi phạm nguyên tắc cấm áp dụng pháp luật hồi tố gây bất lợi cho người dân.

Xuyên suốt quá trình giải quyết, công dân đã giao nộp Công văn số 5786/BNNMT-QLĐĐ ngày 20/8/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Cơ quan cấp Bộ đã hướng dẫn rõ: Hồ sơ chỉ cần phù hợp một trong ba cấp độ quy hoạch (huyện, chung, hoặc phân khu) là đủ điều kiện. Việc Bản án sơ thẩm ngó lơ hướng dẫn tối cao này, quay sang ghi nhận lập luận dựa trên "Thông báo nội bộ" của cấp phường là sự bất nhất khó hiểu. Đồng thời, 03 hồ sơ tương tự được phường duyệt trước đó cũng không được Tòa án đưa vào phần nhận định để làm rõ tính khách quan.

Sự bất thường trong bản án hành chính sơ thẩm này đã đẩy vụ việc vượt quá ranh giới của một tranh chấp hành chính thông thường. Được biết, người khởi kiện đã gửi đơn kháng cáo toàn bộ Bản án số 05/2026/HC-ST. Nghiêm trọng hơn, công dân cũng đã gửi đơn tố cáo đến Cơ quan Điều tra - Viện kiểm sát nhân dân Tối cao, đề nghị làm rõ có hay không dấu hiệu xâm phạm hoạt động tư pháp, cụ thể là Tội "Cố ý ra bản án trái pháp luật" (theo Điều 370 Bộ luật Hình sự 2015).

Những thiếu sót này là do giới hạn về năng lực chuyên môn đánh giá chứng cứ, hay còn những uẩn khúc nào khác ẩn giấu phía sau? Dư luận đang chờ đợi sự minh bạch, thượng tôn pháp luật từ HĐXX cấp Phúc thẩm cũng như các cơ quan thanh tra tư pháp trong thời gian tới nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân, đảm bảo tinh thần của Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống.