UBND phường Móng Cái 1 (Quảng Ninh): Cần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hình ảnh thực trạng mảnh đất LUK của ông Huy, bà Hải đã không còn bất kỳ hoạt động canh tác, sản xuất nông nghiệp nào liên quan đến cây lúa.

Khi Luật Đất đai năm 2024 đi vào thực tế

Tạp chí Sức khỏe và Môi trường thực hiện việc Khảo sát, thu thập thông tin phục vụ chuyên đề “Bảo đảm môi trường sống, quyền lợi của người dân trong công tác thực thi Luật Đất đai năm 2024: Góc nhìn từ việc thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước cho người dân đúng quy định của pháp luật”.

Tuy nhiên, qua quá trình nghiên cứu chuyên đề nêu trên, Tạp chí Sức khỏe và Môi trường ghi nhận phản ánh của ông Nguyễn Thành Huy, Khu phố Hải Yên 7, phường Móng Cái 3, tỉnh Quảng Ninh: Về việc toàn bộ quan điểm của UBND phường Móng Cái 1 cho rằng 02 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của vợ chồng ông Nguyễn Thành Huy “Không đủ điều kiện giải quyết” là quan điểm thiếu căn cứ pháp lý, áp dụng sai nội hàm và bản chất các quy định của Luật Đất đai năm 2024, đồng thời thể hiện sự suy diễn chủ quan, tự đặt thêm điều kiện ngoài luật nhằm hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Ngôi nhà của người dân ở bên cạnh 2 mảnh đất của ông Huy, bà Hải.

Câu chuyện bắt đầu khi gia đình ông Nguyễn Thành Huy nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đô thị (ODT) đối với thửa đất số 499 (diện tích đề nghị 270,9 m²) và thửa đất số 192 (diện tích đề nghị 833 m²) thuộc tờ bản đồ số 54, Khu phố Hải Hòa 4, phường Móng Cái 1. Hồ sơ được nộp vào tháng 7/2025 với đầy đủ cơ sở pháp lý phù hợp với các tầng quy hoạch đô thị hiện hành. Tuy nhiên, ngày 15/8/2025, UBND phường Móng Cái 1 đã dội một gáo nước lạnh vào kỳ vọng của người dân khi liên tiếp ban hành các Văn bản số 477/UBND-KTHT&ĐT và số 478/UBND-KTHT&ĐT để từ chối giải quyết. Lý do được chính quyền phường đưa ra là hai thửa đất trên thuộc diện "Bảo vệ và hạn chế chuyển mục đích theo khoản 2 Điều 182 Luật Đất đai 2024". Sự suy diễn chủ quan, tự đặt thêm điều kiện ngoài luật này đã biến một thủ tục hành chính thông thường thành một cuộc đánh đố đầy uẩn khúc.

Ông Huy cho biết, kết quả điều tra thực tế và đối chiếu hệ thống văn bản pháp luật hiện hành đã cho thấy sự máy móc trong cách áp dụng luật của UBND phường Móng Cái 1. Trên giấy tờ quản lý, hai thửa đất mang số hiệu 192 và 499 được phân loại là đất trồng lúa nước còn lại (LUK). Theo tinh thần của Nghị định số 112/2024/NĐ-CP của Chính phủ, phân loại này hoàn toàn không thuộc vùng quy hoạch chuyên trồng lúa nước năng suất cao, chất lượng cao cần phải bảo vệ nghiêm ngặt bằng mọi giá. Nghiêm trọng hơn, lập luận "bảo vệ đất trồng lúa" của chính quyền hoàn toàn ly khai khỏi hiện trạng thực tế.

Phóng viên Tạp chí Sức khỏe và Môi trường đã đi xác minh thực địa, kết quả cho thấy, hai thửa đất này từ lâu đã không còn bất kỳ hoạt động canh tác, sản xuất nông nghiệp nào liên quan đến cây lúa. Hiện trạng thực tế tại khu vực này là đất ao. Bản thân ông Nguyễn Thanh Hải – Chủ tịch UBND phường Móng Cái 1, tại buổi làm việc trực tiếp với phóng viên, cũng đã phải thừa nhận rằng chính ông đã đi kiểm tra thực tế và xác nhận đất của hộ ông Huy không còn sử dụng vào mục đích trồng lúa.

Hình ảnh thực trạng mảnh đất LUK của ông Huy, bà Hải.

Từ thực tế này, một câu hỏi pháp lý và thực tiễn nhức nhối cần phải đặt ra cho các nhà quản lý tại phường Móng Cái 1: Khi một thửa đất đã biến thành ao, không còn canh tác lúa, thì "tầng đất mặt" – vốn là lớp đất phì nhiêu, màu mỡ có độ sâu tối thiểu 20 cm tính từ mặt ruộng theo quy định tại Điều 57 Luật Trồng trọt năm 2018 và Điều 10 Nghị định số 112/2024/NĐ-CP – nằm ở đâu để bảo vệ? Luật pháp quy định việc bóc tách và có phương án sử dụng tầng đất mặt là bắt buộc khi chuyển đổi đất chuyên trồng lúa nước sang mục đích phi nông nghiệp nhằm tránh lãng phí tài nguyên đất canh tác. Nhưng đối với một diện tích đất ao không có tầng đất mặt, việc UBND phường cố tình bám vào Khoản 2 Điều 182 Luật Đất đai 2024 để ngăn cản quyền chuyển mục đích sử dụng đất của người dân là hành vi áp dụng luật một cách cực kỳ máy móc, phi thực tế và thiếu căn cứ khoa học.

Chính sự bất nhất giữa hiện trạng thực địa và văn bản hành chính đã cho thấy tư duy "quản không được thì cấm", hoặc tệ hơn là dấu hiệu cố tình gây khó dễ, tước bỏ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Việc một cơ quan hành chính nhà nước cấp cơ sở tự cho mình quyền diễn giải luật theo hướng siết chặt, đặt ra các điều kiện ngặt nghèo ngoài luật không chỉ làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông Nguyễn Thành Huy mà còn làm méo mó đi tinh thần nhân văn, cởi mở của Luật Đất đai năm 2024. Thực tế điều tra tại Khu phố Hải Hòa 4 cho thấy một nghịch lý: đất trên quy hoạch là đất ở đô thị, thực tế là đất ao, nhưng người dân muốn an cư lạc nghiệp thì lại bị trói buộc bởi một "bóng ma" mang tên đất trồng lúa cần bảo vệ. Những uẩn khúc này chắc chắn không dừng lại ở sự máy móc, mà nó là khởi đầu cho những bất thường lớn hơn trong việc thực thi công vụ tại địa phương này.

Trận đồ quy hoạch và dấu hiệu "tự đặt luật con"

Nếu như việc nại ra lý do "bảo vệ đất lúa" đối với một thửa đất ao cho thấy sự máy móc, phi thực tế, thì cách giải thích về quy hoạch của UBND phường Móng Cái 1 trong việc từ chối hồ sơ của ông Nguyễn Thành Huy lại bộc lộ một tư duy có dấu hiệu áp đặt, sai lệch về mặt căn cứ pháp lý. Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 vừa có hiệu lực với nhiều điểm đổi mới mang tính cởi mở nhằm cởi trói cho nguồn lực đất đai, chính quyền cấp cơ sở tại đây lại tự dựng lên những "hàng rào kỹ thuật" bằng cách tự diễn giải quy hoạch theo ý chí chủ quan, đi ngược lại các quy định tối cao của pháp luật đô thị.

Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rất rõ ràng và tường minh: Đối với trường hợp cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền chỉ cần căn cứ vào việc thửa đất đó phù hợp với một trong ba loại quy hoạch – bao gồm Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, Quy hoạch chung, hoặc Quy hoạch phân khu – là đã đủ điều kiện để xem xét, cho phép chuyển đổi. Đây là quy định điều chỉnh trực tiếp, có hiệu lực pháp lý cao nhất và chưa có bất kỳ một thông tư hay nghị định nào bó hẹp hay hạn chế quyền này của công dân. Kết quả đối chiếu tài liệu quản lý cho thấy, toàn bộ khu vực hai thửa đất số 192 và 499 của gia đình ông Huy đều nằm trọn vẹn trong các lớp quy hoạch đồng bộ: từ Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021–2030, Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái đến năm 2040, cho đến Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 (Khu A1) đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt tại Quyết định số 2966/QĐ-UBND từ ngày 13/10/2022. Tất cả các lớp bản đồ này đều định hướng đồng nhất khu vực này là đất ở đô thị hoặc đất đơn vị ở mới.

Công văn số 403/QĐ-UBND ngày 19/09/2025 của UBND phường Móng Cái 1 cũng khẳng định hai thửa đất của ông Nguyễn Thành Huy theo quy hoạch là đất ở đô thị hiện trạng; đất đơn vị ở mới; đất ở kết hợp đất hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, bất chấp hành lang pháp lý thông thoáng đó, UBND phường Móng Cái 1 lại tự thiết lập một bộ tiêu chí riêng để làm khó người dân. Cơ quan này lập luận rằng, do vị trí đất của ông Huy nằm trong ô đất mang ký hiệu I-OM27 – khu vực được định hướng để thực hiện các công trình, dự án phát triển nhà ở và tạo lập khu đô thị mới đồng bộ – nên việc cá nhân xin chuyển mục đích nhỏ lẻ là không phù hợp. Đây là một sự đánh tráo khái niệm. Việc một khu vực được định hướng quy hoạch đô thị mới không đồng nghĩa với việc tước bỏ quyền sử dụng đất hợp pháp và quyền xin chuyển đổi mục đích của người dân khi nhà nước chưa ban hành quyết định thu hồi đất hay triển khai dự án. Tư duy ép buộc người dân phải chờ đợi một dự án "trên giấy" chưa biết khi nào triển khai, để rồi từ chối nhu cầu an cư chính đáng của họ, rõ ràng là biểu hiện của việc tự đặt ra các điều kiện ngoài luật, hạn chế quyền lợi hợp pháp của công dân.

Sự bất thường trong công tác quản lý của chính quyền phường Móng Cái 1 càng bị đẩy lên đỉnh điểm tại buổi làm việc trực tiếp với phóng viên cơ quan báo chí. Để biện minh cho quyết định của mình, ông Nguyễn Thanh Hải – Chủ tịch UBND phường – đã viện dẫn rằng phía Sở Nông nghiệp và Môi trường có một văn bản hướng dẫn quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải phù hợp đồng thời cả ba loại quy hoạch. Thế nhưng, khi phóng viên đề nghị cung cấp số hiệu, ngày ban hành hay nội dung cụ thể của văn bản hướng dẫn này, ông Hải lại hoàn toàn né tránh, không thể viện dẫn và cũng không chứng minh được đối tượng mà văn bản đó hướng dẫn có phải là trường hợp cụ thể của ông Nguyễn Thành Huy hay không?.

Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật: Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thí áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Đặt trường hợp nếu văn bản hướng dẫn của Sở có tồn tại đúng như lời ông Hải nói, thì dưới góc độ pháp lý, đó là một văn bản hoàn toàn trái luật và vô hiệu. Căn cứ vào Khoản 3 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì bắt buộc phải áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Luật Đất đai là văn bản luật tối cao do Quốc hội ban hành, các Sở hay các Bộ ngành chỉ được ban hành văn bản dưới luật (như thông tư, công văn hướng dẫn). Một công văn hay một hướng dẫn cấp Sở không bao giờ được phép tự ý "đẻ" thêm điều kiện, tự đặt ra quy định ngặt nghèo hơn nhằm phủ quyết quyền lợi mà Luật Đất đai đã mở đường cho người dân. Việc UBND phường Móng Cái 1 sử dụng một thứ "văn bản giả định" không rõ ràng để đè lên Luật Đất đai năm 2024 đã cho thấy “một trận đồ” vây hãm thủ tục hành chính, khiến quyền lợi chính đáng của người dân bị hy sinh một cách vô lý dưới những lập luận của chính quyền cơ sở.