Môi trường kinh doanh BĐS thiếu lành mạnh khi pháp lý chưa thực thi đầy đủ: Bài học từ Dự án TNR Grand Palace Phú Yên

Mức phạt quá thấp

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có văn bản thông báo cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua”.

Trên thực tế, việc các chủ đầu tư dự án BĐS chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Chiêu trò mà các chủ đầu tư thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo hấp dẫn, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhiều khách hàng vì hám lợi và thiếu hiểu biết đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án để rồi nhận lấy rủi ro về mình.

Về chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép tại các dự án BĐS, theo Điểm a, Khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Theo các chuyên gia về pháp luật, mức phạt hiện tại là quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán căn hộ, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp sẵn sàng “nhờn luật” nhằm đạt được mục đích, đẩy mọi rủi ro cho khách hàng gánh chịu.

Dự án TNR Grand Palace Phú Yên là một ví dụ. Mặc dù đang trong quá trình xây dựng hồ sơ, chưa đầy đủ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là chưa có giấy phép xây dựng, nhưng đơn vị đầu tư là công ty BĐS Hano-Vid đã ngang nhiên mở bán, thu tiền hàng loạt khách hàng, đặc biệt còn có “dấu hiệu” huy động vốn trái phép.

Công ty Hano-Vid làm việc hết công suất cả ngày lẫn đêm, ảnh hưởng đến an toàn giao thông

Bất chấp pháp luật do được “đỡ đầu”?

Phú Yên là một trong những tỉnh phát triển mạnh mẽ vài năm trở lại đây, trong đó tập trung chú trọng quy hoạch và triển khai các công trình xây dựng hạ tầng giao thông, các khu nhà ở, khu đô thị mới hiện đại nhằm phát triển kinh tế, dịch vụ và du lịch. Việc phát triển hạ tầng, tăng trưởng kinh tế và du lịch đã thúc đẩy thị trường bất động sản Phú Yên phát triển rõ rệt, đặc biệt là bất động sản du lịch, nhà ở có mức tăng trưởng ấn tượng trong thời gian qua.

Trong đó, dự án TNR Grand Palace Phú Yên là một trong những dự án đang rất “nóng” được triển khai xây dựng tại TP Tuy Hòa, rao bán nhộn nhịp công khai trên thị trường bất động sản, đặc biệt là được chia sẻ “rầm rộ” trên các trang mạng xã hội, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều bạn đọc đã phản ánh tới tòa soạn, tại dự án TNR Grand Palace của công ty BĐS Hano-Vid được triển khai xây dựng trên trục đường Hùng Vương (phường 9, TP Tuy Hòa), đã xây dựng khi chưa có giấy phép xây dựng, chưa có quyết định cho phép mở bán của các cơ quan chứng năng nhưng đã tự ý “vượt rào” quảng cáo, rao bán, thu tiền dự án trái quy định.

Tìm hiểu thông tin phản ánh, phóng viên (PV) đã có mặt tại địa bàn phường 9, TP.Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên. Ghi nhận thực tế tại dự án TNR Grand Palace Phú Yên thì thấy, dự án đang được triển khai xây dựng rầm rộ với hàng loạt máy móc, trang thiết bị, xe chở đất đá vật liệu ra vào liên tục, hàng chục công nhân đang hoạt động. Ở đây đã xây dựng xong phần móng của khu LK2, LK1. Theo một nhân viên làm tại đây cho biết, hiện đang gấp rút tạo khung sắt, chuẩn bị đổ móng tổ hợp khách sạn và trung tâm thương mại 5 sao, cao 150M.

Để xác minh thông tin phản ánh từ bạn đọc, trong vai khách hàng muốn tìm hiểu mua dự án, thông qua lời giới thiệu của ông Phan Anh, Giám đốc công ty BĐS Tân Long Lend - một trong những đại lý độc quyền bán dự án TNR Grand Palace Phú Yên, cho biết: Dự án TNR Grand Palace Phú Yên có 3 khu vực tách biệt, gồm Liền kề 1 (LK1) được xây dựng 6 tầng và 1 tum; Liền kề 2 (LK2) được xây dựng là 4 tầng và 1 tum; tổ hợp tòa nhà cao tầng Condotel TMDV được phép xây dựng là 40 tầng, đang xin nâng thêm 5 tầng, tổng là 45 tầng.

Khu liền kề 1 đang xây dựng

Khi hỏi về thủ tục pháp lý của dự án thì PV được trả lời là “chưa đầy đủ, bên chủ đầu tư bảo là đang thiếu giấy phép xây dựng”. Tiếp tục hỏi về việc công ty có nhận được quyết định cho phép mở bán của cơ quan chức năng hay không thì vị này đưa số điện thoại, yêu cầu làm việc với đại diện chủ đầu tư của công ty BĐS Hano – Vid phụ trách tại phú yên tên là Vũ Thu Trang, đồng thời khẳng định: “Vấn đề về dự án anh cứ yên tâm, bên em đã bán hàng loạt rồi, riêng sàn bên em đã bán được 25 căn”. Hỏi thêm về cách thức đóng tiền, nhân viên công ty này không chần chừ tư vấn: “Trước mắt anh cọc trước 200 triệu, sau 7 ngày đóng tiếp 30% tiền trên giá trị căn hộ anh mua”.

Trao đổi qua điện thoại với bà Vũ Thu Trang, Trưởng ban Đầu tư công ty BĐS Hano - Vid tại Phú Yên cho biết: “Bên em đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để ra giấy phép xây dựng, đã có quyết định của tỉnh cho phép lên móng và chưa có giấy phép cho phép bán ra. Ngày 7/10/2020, công ty đã tiến hành khởi công xây dựng, hiện tại đã xong phần móng LK2 và một số phụ trợ khác. Nếu anh mua thì làm hợp đồng đặt chỗ, đến tháng 2/2021 công ty sẽ ký hợp đồng mua bán. Trong thời gian này, hợp đồng đặt chỗ của anh giống như hợp đồng “góp vốn, góp tiền”, anh vẫn có thể chuyển nhượng cho người khác. Khi chuyển nhượng, anh có thể liên hệ với công ty để chuyển đổi tên. Nếu bán thời gian trước tháng 2/2021 thì không phát sinh phí 2% để đổi tên, dự kiến tháng 7/2021 sẽ bàn giao nhà cho khách hàng”.

Khu liền kề 2 đã xây dựng xong phần móng

Được biết, gần đây nhất UBND tỉnh Phú Yên có ban hành Văn bản số 5197/UBND-ĐTXD ngày 7/10/2020 về việc thỏa thuận thiết kế tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ dự án, khu nhà ở hỗn hợp cao cấp tại khu đất phía Nam đường quy hoạch N3, đường Hùng Vương, Tp. Tuy Hòa. Nội dung Văn bản nêu rõ, xét đề nghị của giám đốc Sở Xây dựng tại báo cáo số 424/BC-SXD, ngày 28/9/2020; Tờ trình số 107/TTr-SXD ngày 17/9/2020, (kèm theo bản vẽ liên quan). Tại văn bản này, UBND tỉnh đồng ý chấp thuận nội dung của Sở Xây dựng; giao Sở Xây dựng chủ trì hướng dẫn các cơ quan, đơn vị liên quan triển khai thực hiện các công tác tiếp theo đúng quy định. Giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan cập nhật nội dung chấp thuận triển khai thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại điểm 2, Công văn số 4474/UBND-KT ngày 19/10/2020. Như vậy, đến thời điểm hiện tại Dự án TNR Grand Palace Phú Yên vẫn chưa được cấp phép xây dựng. Chưa có văn bản đồng ý của của các cơ quan chức năng tỉnh Phú Yên cho phép bán dự án, nhưng Công ty BĐS Hano – Vid vẫn bất chấp xây dựng, bán sản phẩm theo hình thức đặt chỗ, có dấu hiệu huy động vốn trái phép.

Người dân nơi đây đã đặt ra câu hỏi, không hiểu vì sao, bằng cách nào mà Công ty BĐS Hano – Vid có thể bất chấp pháp luật xây dựng khi chưa hề có giấy phép xây dựng, rao bán khi chưa được cơ quan chức năng cho phép, thu tiền khách hàng công khai, có dấu hiệu huy động vốn trái phép? Liệu rằng, công ty BDS Hano – Vid có thế lực nào đằng sau “chống lưng”, “đỡ đầu” nên mới bất chấp quy định như thế, hay trong việc này có “lợi ích nhóm”? Những câu hỏi này của người dân xin gửi đến cơ quan chức năng tỉnh Phú Yên.

Tòa soạn Sức khỏe & Môi trường sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.

Nhóm PV